Comprar um imóvel é, para muitas pessoas, a maior decisão financeira da vida. No entanto, nem sempre o planejamento inicial se mantém. Imprevistos acontecem, o financiamento pode ser negado, a renda pode sofrer alterações ou a obra pode atrasar.
Diante dessas situações, surge a dúvida: é possível desistir da compra do imóvel? E quanto do valor pago pode ser recuperado?
O chamado distrato imobiliário é uma das matérias mais frequentes no Judiciário brasileiro e passou por importantes alterações com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que incluiu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964.
Quando mal conduzido, o distrato pode gerar prejuízos relevantes ao comprador.
O Problema na Prática
Na maioria dos casos, o adquirente assinou um contrato padrão de promessa de compra e venda elaborado pela incorporadora ou construtora. Esses contratos frequentemente contêm cláusulas de multa e regras de devolução de valores pouco claras ou excessivamente onerosas.
Exemplo comum:
O comprador adquire um imóvel na planta, paga entrada e parcelas iniciais, mas meses depois enfrenta dificuldades financeiras e decide desistir do negócio.
Ao comunicar a rescisão, a incorporadora impõe retenção elevada dos valores pagos a título de multa e prevê a devolução do restante apenas ao final da obra, muitas vezes de forma parcelada — o que amplia significativamente o prejuízo.
Principais Riscos Jurídicos no Distrato
Quem aceita o distrato sem orientação jurídica pode enfrentar:
- Retenção excessiva dos valores pagos
- Multas desproporcionais
- Demora injustificada na restituição
- Devolução parcelada em prazos excessivamente longos
- Assinatura de termos que implicam renúncia de direitos sem plena ciência
Em muitos casos, o prejuízo poderia ser consideravelmente reduzido com uma condução técnica adequada da rescisão.
O Que a Lei e os Tribunais Reconhecem
O distrato é juridicamente possível, mas não pode impor penalidades desproporcionais ao adquirente. A legislação e a jurisprudência vêm consolidando parâmetros relevantes.
Multas e Devolução de Valores
A Lei nº 13.786/2018, ao incluir o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964, estabeleceu que:
- A incorporadora pode reter parte dos valores pagos em caso de distrato por iniciativa do comprador, dentro dos limites legais (art. 67-A, caput e § 5º);
- O prazo para restituição deve observar os parâmetros legais, variando conforme o regime da incorporação (art. 67-A, §§ 5º e 6º);
- Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode ser maior, mas não é ilimitada (art. 67-A, § 5º, II).
Atraso na Entrega da Obra
A Lei do Distrato também incluiu o art. 43-A na Lei nº 4.591/1964, estabelecendo prazo de tolerância máximo de 180 dias para a conclusão da obra.
Ultrapassado esse prazo:
- O comprador pode rescindir o contrato com direito à restituição integral dos valores pagos, devidamente atualizados;
- Pode, ainda, pleitear indenização por perdas e danos, conforme o caso (art. 43-A, §§ 1º e 2º).
Limites Impostos pelo Código Civil
Além da Lei do Distrato, aplicam-se os princípios do Código Civil, que reforçam a proteção ao adquirente:
- Função social do contrato (art. 421);
- Boa-fé objetiva (art. 422);
- Possibilidade de redução de cláusula penal excessiva pelo juiz (art. 413);
- Vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884).
Na prática, os tribunais analisam cada caso de forma individualizada, considerando:
- O conteúdo do contrato;
- O motivo da rescisão;
- A conduta das partes;
- Eventual atraso ou descumprimento contratual pela incorporadora.
Por isso, dois distratos aparentemente semelhantes podem ter desfechos jurídicos distintos.
Como se Proteger no Distrato Imobiliário
Antes de assinar qualquer termo de distrato ou aceitar a primeira proposta apresentada pela incorporadora, é recomendável:
✔ Analisar cuidadosamente as cláusulas contratuais
✔ Verificar se a multa respeita os limites legais e a proporcionalidade
✔ Avaliar se houve atraso da obra além do prazo de tolerância
✔ Evitar assinar termos de quitação ampla sem orientação jurídica
✔ Buscar orientação jurídica antes de formalizar a rescisão
Muitas vezes, uma negociação bem conduzida ou uma medida judicial pode reduzir significativamente a perda financeira ou até assegurar a restituição integral dos valores pagos.
Conclusão Prática
O distrato imobiliário é juridicamente possível, mas não deve ser realizado de forma automática ou sem análise técnica. A forma como a rescisão é conduzida impacta diretamente o valor que o comprador conseguirá recuperar.
Uma análise jurídica do contrato e da situação concreta, à luz da Lei nº 13.786/2018, do art. 43-A e do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, bem como dos princípios do Código Civil, costuma ser suficiente para evitar abusos, reduzir prejuízos e, em muitos casos, assegurar a restituição integral dos valores pagos e eventual reparação por perdas e danos.
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Granzotti Advocacia é um escritório com atuação especializada em Direito Imobiliário e Contratual, focado em segurança jurídica em negócios imobiliários e proteção patrimonial, com sede em Ribeirão Preto/SP e atendimento a clientes em todo o Brasil.