Muitas pessoas acreditam que, ao “comprar” um imóvel por meio de contrato particular, recibo ou cessão informal, passam automaticamente a ser proprietárias do bem. Na prática, essa é uma das maiores causas de problemas jurídicos no mercado imobiliário. A ausência de escritura pública e, principalmente, de registro na matrícula do imóvel expõe o adquirente a riscos relevantes, além de impedir a plena circulação econômica do bem, travando venda, financiamento e regularização da propriedade.
O problema na prática
É comum encontrar imóveis negociados apenas por “contrato de gaveta”, cessões informais ou recibos de pagamento, especialmente em negócios antigos ou em situações familiares. Embora recorrentes, essas práticas não conferem propriedade perante terceiros e deixam o comprador juridicamente vulnerável.
Exemplo comum
O comprador paga integralmente o imóvel e passa a ocupá-lo por anos, mas nunca lavra a escritura nem promove o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Quando decide vender o bem ou utilizá-lo como garantia em um financiamento, descobre que não é reconhecido juridicamente como proprietário, o que inviabiliza a operação. Em situações de conflito com terceiros ou execução contra o antigo titular, pode, inclusive, correr o risco de perder o bem.
Quais são os principais riscos jurídicos de um imóvel sem escritura ou registro
A falta de regularização documental expõe o adquirente a riscos concretos, como impossibilidade de vender formalmente o imóvel, dificuldade ou inviabilidade de obter financiamento bancário, risco de perda do bem em disputas com terceiros, problemas em inventário, partilha ou doação, desvalorização patrimonial e maior exposição a litígios e questionamentos sobre a titularidade.
Em muitos casos, o problema só aparece quando o titular de fato precisa exercer plenamente os poderes inerentes à propriedade ou quando é surpreendido por situações de evicção, em razão de disputas ou direitos de terceiros que recaem sobre o imóvel.
O que a lei e os tribunais costumam reconhecer
A legislação é clara ao estabelecer que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. O art. 1.245 do Código Civil dispõe que a transferência da propriedade se dá mediante o registro do título translativo. Enquanto não houver o registro, o adquirente possui apenas direito pessoal em face do vendedor, e não a propriedade plena do bem.
No Direito Imobiliário é comum a máxima popular notarial de que “quem não registra, não é dono”. Embora simplificada, a expressão traduz bem a lógica do sistema registral brasileiro: sem registro, o adquirente não é reconhecido como proprietário perante terceiros. Isso significa que, em situações de conflito, penhora, execução contra o antigo titular ou disputas sucessórias, o comprador pode perder o bem ou ter seu direito seriamente comprometido, ainda que esteja de boa-fé e tenha pago integralmente o preço.
Além disso, o sistema registral confere publicidade e oponibilidade erga omnes aos atos registrados, o que protege terceiros de boa-fé (art. 1.227 do CC). Instituições financeiras exigem a regularidade registral para concessão de financiamento imobiliário, e os tribunais são rigorosos ao exigir o registro como condição para o reconhecimento da propriedade em face de terceiros.
Como regularizar um imóvel sem escritura ou registro
A regularização depende da origem do problema e da situação documental do imóvel. Em linhas gerais, os caminhos possíveis envolvem lavratura de escritura pública, registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, regularização de pendências documentais anteriores, regularização de pendências fiscais do imóvel (como ITBI, IPTU e inconsistências cadastrais, quando aplicável), retificação de registro quando houver inconsistências, usucapião judicial ou extrajudicial em hipóteses específicas e regularização fundiária quando aplicável.
Cada solução possui requisitos próprios e deve ser avaliada em cada caso concreto conforme o histórico do imóvel e da posse exercida.
Conclusão prática
Ter a posse de um imóvel não equivale a ser seu proprietário perante a lei. A ausência de escritura e, sobretudo, de registro na matrícula expõe o adquirente a riscos reais de perda do bem, além de impedir a venda, o financiamento e a regularização patrimonial.
Uma análise jurídica prévia da situação do imóvel é essencial para definir a estratégia adequada de regularização, evitando prejuízos que podem chegar à perda do bem, além de litígios futuros e desvalorização do patrimônio.
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