Contratos de locação em shopping centers são muito diferentes das locações residenciais ou comerciais tradicionais. Embora envolvam a cessão de uso de um espaço físico, esses contratos fazem parte de uma relação empresarial complexa, com regras próprias de funcionamento do empreendimento, padronização de lojas, estratégias de mix comercial e compartilhamento de custos e riscos.
Por isso, a locação em shopping center é considerada um contrato atípico, no qual prevalece, em regra, a autonomia da vontade das partes, desde que respeitados os limites legais e os princípios da boa-fé e da função social do contrato.
O problema na prática
É comum que lojistas — especialmente em início de atividade ou expansão de franquias — assinem contratos-padrão de shopping sem compreender plenamente as obrigações assumidas. Muitas vezes, a negociação é tratada como “contrato de prateleira”, com pouca margem para ajustes, o que pode gerar compromissos financeiros elevados e de longo prazo.
Exemplo comum
Um empreendedor aluga uma loja em shopping center atraído pelo fluxo de clientes e pela força da marca do empreendimento. Após alguns meses, percebe que o custo real da operação é muito maior do que o previsto, em razão de aluguel mínimo elevado, aluguel percentual sobre o faturamento, fundo de promoção, 13º aluguel e demais encargos previstos no contrato, tornando o negócio economicamente inviável.
O que a lei e os tribunais costumam reconhecer
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) reconhece expressamente a especificidade das locações em shopping center. O art. 54 dispõe que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping, prevalecem as condições livremente pactuadas em contrato, sem prejuízo da aplicação da Lei do Inquilinato no que for compatível.
Isso significa que o contrato de shopping center é tratado como atípico, com maior liberdade de estipulação das cláusulas, gerando a incidência do Código Civil. A autonomia privada é reforçada, especialmente em contratos firmados entre empresários, o que afasta a incidência do CDC. A intervenção judicial tende a ser mais restrita, respeitando-se o que foi negociado, desde que não haja abusos evidentes. Ainda assim, permanecem aplicáveis os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil), bem como o controle de cláusulas manifestamente abusivas em situações excepcionais.
Na prática, os tribunais costumam prestigiar o conteúdo do contrato de shopping, especialmente quando firmado entre partes com capacidade empresarial e assessoria jurídica.
Cláusulas típicas em contratos de shopping center
Contratos de shopping costumam conter obrigações que não existem em locações comerciais comuns, como aluguel mínimo + aluguel percentual sobre o faturamento, fundo de promoção e propaganda, 13º aluguel, res sperata (taxa de ingresso no empreendimento), luvas ou taxa de cessão do ponto quando há transferência da loja, regras de mix de lojas e vedação à alteração de ramo, padronização visual, horários de funcionamento e campanhas promocionais, cláusula de raio (restrição à abertura de loja concorrente em determinada área) e penalidades mais severas em caso de rescisão antecipada.
Essas cláusulas refletem a lógica do shopping como um ecossistema empresarial integrado, no qual o desempenho de cada loja impacta o resultado do empreendimento como um todo. Por isso, exigem atenção especial à estrutura contratual, à viabilidade econômica e à análise negocial por um especialista antes da celebração do contrato.
Principais riscos jurídicos para lojistas e investidores
A falta de análise jurídica prévia do contrato pode gerar assunção de custos fixos elevados e imprevisíveis, restrições severas para rescisão ou transferência do ponto, multas elevadas por descumprimento de obrigações acessórias, obrigações de permanência mínima mesmo em cenário de prejuízo, dificuldade de renegociação contratual em momentos de crise e impacto direto na viabilidade econômica do negócio.
Em contratos de longo prazo, esses riscos podem comprometer a saúde financeira da operação.
Como negociar com mais segurança jurídica
Embora os contratos de shopping sejam, em regra, padronizados, há espaço para negociação, especialmente quando o lojista possui marca consolidada, franquia estruturada ou relevância estratégica para o mix do shopping.
Boas práticas incluem analisar o contrato antes da assinatura (com foco nas cláusulas de custo e rescisão), avaliar o impacto financeiro real do aluguel percentual e dos encargos, negociar períodos de carência, escalonamento de aluguel ou flexibilização de penalidades, verificar regras de transferência do ponto ou cessão do contrato, estruturar garantias de forma proporcional ao risco assumido e ajustar cláusulas que comprometam excessivamente a viabilidade do negócio.
Uma criteriosa análise jurídica prévia permite mapear riscos, negociar pontos críticos e estruturar o contrato de forma mais equilibrada, reduzindo a exposição do lojista a compromissos desproporcionais.
Conclusão prática
A locação em shopping center não é uma simples locação comercial. Trata-se de um contrato atípico, empresarial e altamente regulado por cláusulas específicas, em que a autonomia da vontade é prestigiada, mas não ilimitada.
Entender essa lógica e analisar o contrato antes da assinatura é essencial para evitar compromissos financeiros incompatíveis com a realidade do negócio, proteger o investimento e garantir maior segurança jurídica na operação.
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