Em negociações imobiliárias, é comum surgir a possibilidade de adquirir um imóvel por meio de cessão de direitos — especialmente em negociações de imóveis na planta, contratos ainda não quitados ou negócios realizados antes da lavratura da escritura definitiva.
Apesar de recorrente, esse tipo de operação envolve riscos jurídicos específicos que nem sempre são percebidos pelo comprador, podendo comprometer a segurança do negócio e a própria aquisição da propriedade.
O problema na prática
Muitos compradores acreditam que, ao adquirir “os direitos” de um imóvel, estão comprando o imóvel em si. Na realidade, a cessão transfere apenas a posição contratual do cedente, e não a propriedade do bem.
Exemplo comum
Um comprador adquire de terceiro os “direitos” sobre um apartamento na planta, paga um valor ao cedente e assume as parcelas restantes com a construtora. Anos depois, descobre que a construtora não reconheceu formalmente a cessão, que há débitos em aberto do contrato original e que a transferência da propriedade não pode ser realizada diretamente para seu nome, gerando entraves para a regularização do imóvel.
O que é cessão de direitos e como ela funciona
A cessão de direitos é o negócio jurídico pelo qual uma pessoa (cedente) transfere a outra (cessionário) os direitos que possui em determinado contrato, nos termos dos arts. 286 a 298 do Código Civil. No contexto imobiliário, é comum a cessão de direitos de contratos de compra e venda de imóveis na planta, promessas de compra e venda ainda não convertidas em escritura e direitos aquisitivos em contratos não quitados.
Importante: a cessão não transfere a propriedade do imóvel. A propriedade só se transfere com a lavratura da escritura pública e o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Além disso, a cessão de direitos pode depender de anuência do vendedor ou da incorporadora, conforme previsão contratual. Sem essa anuência, o negócio pode ser ineficaz em relação ao credor original.
Quais são os principais riscos jurídicos da cessão de direitos
A cessão de direitos mal estruturada pode expor o comprador a riscos relevantes, como inexistência de anuência da construtora/incorporadora (inviabilizando a regularização), assunção de dívidas ocultas do contrato original, restrições contratuais à cessão com previsão de multas, risco de perda do negócio se o contrato original for rescindido, dificuldade para obter financiamento, problemas para lavrar escritura e registrar o imóvel no futuro e exposição a litígios envolvendo o cedente.
Na prática, o cessionário herda não só os direitos, mas também os ônus e riscos do contrato original.
O que a lei e os tribunais costumam reconhecer
Além das regras gerais da cessão de direitos (arts. 286 a 298 do CC), a jurisprudência reconhece que o cessionário assume a posição contratual do cedente, inclusive quanto às obrigações pendentes; a eficácia da cessão perante o vendedor/incorporador depende, em regra, da anuência expressa quando assim previsto no contrato; a cessão de direitos não substitui a necessidade de escritura pública e registro para a aquisição da propriedade (art. 1.245 do CC); e cláusulas contratuais que restringem ou condicionam a cessão costumam ser respeitadas, salvo abusividade concreta a ser analisada caso a caso.
Como reduzir riscos em uma cessão de direitos
Antes de celebrar uma cessão de direitos, é recomendável analisar o contrato original de compra e venda, verificar se a cessão é permitida e se exige anuência da construtora/incorporadora, levantar débitos pendentes e encargos do contrato original, formalizar a cessão por instrumento adequado com cláusulas claras, verificar a situação registral do imóvel, avaliar impactos fiscais (como ITBI, quando aplicável) e estruturar garantias contratuais para mitigar riscos.
Esse cuidado evita que o comprador assuma obrigações ocultas ou fique impossibilitado de regularizar o imóvel no futuro.
Conclusão prática
A cessão de direitos pode ser uma alternativa viável em determinadas negociações imobiliárias, mas não é equivalente à compra direta do imóvel. Trata-se de operação que exige atenção redobrada, pois o adquirente assume a posição contratual do cedente, com seus direitos e riscos.
Uma detalhada análise jurídica prévia do contrato original e da estrutura da cessão é essencial para evitar prejuízos, litígios e entraves na regularização da propriedade, garantindo maior segurança jurídica ao negócio.
Sobre nós
Granzotti Advocacia é um escritório com atuação especializada em Direito
Imobiliário e Contratual, focado em segurança jurídica em negócios imobiliários e
proteção patrimonial, com sede em Ribeirão Preto/SP e atendimento a clientes em
todo o Brasil.