A compra de um imóvel normalmente vem acompanhada de altas expectativas. No entanto, não é raro que, após a entrega das chaves, o comprador descubra defeitos na construção ou perceba que a metragem real do imóvel é inferior àquela informada em contrato, na matrícula ou no material publicitário.
Essas situações geram frustração, prejuízo financeiro e, muitas vezes, a sensação de que “não há o que fazer”. Juridicamente, porém, há proteção ao comprador, com fundamento tanto no Código de Defesa do Consumidor quanto no Código Civil.
O Problema na Prática
Os chamados vícios construtivos decorrem de falhas na execução da obra, erros de projeto ou descumprimento de normas técnicas. Já a metragem errada ocorre quando a área real do imóvel é inferior àquela prometida no contrato, no memorial descritivo ou no material publicitário do empreendimento.
Exemplo Comum
Após se mudar para um apartamento recém-entregue, o comprador passa a identificar rachaduras, infiltrações, problemas elétricos, falhas no acabamento e, em situações mais graves, defeitos que comprometem a estrutura do imóvel.
Ao realizar a medição da área, constata ainda que a metragem útil é inferior àquela informada no contrato e na publicidade do empreendimento.
Principais Riscos Jurídicos
Além do prejuízo decorrente da entrega de imóvel com metragem inferior à contratada, quando há vícios construtivos e o problema não é tratado adequadamente pela construtora ou incorporadora, o comprador pode sofrer outros danos relevantes, como:
- Desvalorização do imóvel
- Gastos inesperados com reformas e reparos
- Risco à segurança e à habitabilidade
- Dificuldades para revenda ou locação
- Tentativas indevidas de transferir a responsabilidade ao consumidor
Não se trata apenas de prejuízo financeiro. Há impacto direto na qualidade de vida de quem passa a residir em um imóvel defeituoso.
O Que a Lei e os Tribunais Reconhecem
A legislação brasileira protege expressamente o comprador, especialmente quando configurada relação de consumo.
Responsabilidade por Vícios Construtivos
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor responde pelos vícios de qualidade que tornem o produto impróprio ou inadequado ao uso a que se destina (art. 18), bem como pelos defeitos que causem danos ao consumidor (art. 12).
Além disso, o Código Civil impõe ao construtor responsabilidade pela solidez e segurança da obra pelo prazo mínimo de 5 anos, nos termos do art. 618.
De modo geral, os tribunais reconhecem que:
- A construtora ou incorporadora responde por vícios que comprometam qualidade, segurança ou funcionalidade do imóvel;
- O comprador não é obrigado a arcar com custos decorrentes de falhas estruturais ou defeitos de execução;
- A responsabilidade não se afasta pelo simples decurso do tempo, desde que respeitados os prazos legais para reclamação.
Nos termos do art. 26 do CDC, o prazo para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação em bens duráveis é de 90 dias, contados da entrega do imóvel. Nos casos de vícios ocultos, o prazo conta-se da constatação do defeito.
Metragem Inferior à Contratada
Quando o imóvel é entregue com área inferior à prometida, há violação do dever de informação e da boa-fé objetiva. Dependendo da gravidade da divergência, o comprador pode ter direito a:
- Abatimento proporcional do preço;
- Indenização por perdas e danos;
- Rescisão do contrato.
Os tribunais também reconhecem que divergência relevante de metragem pode caracterizar inadimplemento contratual e, em determinadas situações, publicidade enganosa (art. 30 do CDC).
Cada caso exige análise individualizada, considerando a extensão da diferença de área, o impacto econômico e a conduta da construtora ou vendedora.
Como Se Proteger e Como Agir
Ao identificar problemas no imóvel, é recomendável:
✓ Documentar os vícios com fotos, vídeos e registros detalhados
✓ Guardar contrato, memorial descritivo e materiais publicitários
✓ Solicitar formalmente a correção dos defeitos à construtora ou incorporadora
✓ Evitar reformas sem orientação técnica prévia
✓ Buscar orientação jurídica para definir a estratégia adequada
Em muitos casos, a elaboração de laudo técnico é essencial para comprovar a origem dos defeitos e viabilizar a responsabilização da construtora.
Conclusão Prática
Vícios construtivos e metragem inferior à contratada não são meros aborrecimentos da compra de um imóvel. São situações juridicamente relevantes, amparadas pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil, que podem gerar direito à correção dos defeitos, indenização por prejuízos e, em casos mais graves, até à rescisão contratual.
Uma análise jurídica aliada à avaliação técnica dos vícios é o caminho mais seguro para proteger o investimento realizado e evitar que o comprador arque com prejuízos decorrentes de falhas que não causou.
Sobre Nós
Granzotti Advocacia é um escritório com atuação especializada em Direito Imobiliário e Contratual, focado em segurança jurídica em negócios imobiliários e proteção patrimonial, com sede em Ribeirão Preto/SP e atendimento a clientes em todo o Brasil.